新房交房两年内漏水，能找开发商吗？

保修期怎么算

地基基础与主体结构是设计使用年限，屋面防水与有防水要求的卫生间、房间、外墙面防渗漏是 5 年，供热供冷系统 2 个采暖期供冷期，电气管线、给排水管道、设备安装 2 年。起算点是竣工验收合格日，不是收房日，所以实际可用时间往往比 5 年短一些。

报修要走书面

找物业或开发商客服提交书面报修，写清房号、部位、发现时间、渗漏现象，附照片和视频；要求对方出具受理回执或工单编号。口头报修最大的问题是无法证明你在保修期内提出过。

开发商拖延的常见理由与应对

"已过保修期"——要求出示竣工验收备案表上的日期。
"是业主装修造成的"——需要对方举证；你能举证的是装修时未动过防水层，比如保留装修合同与施工照片。
"先观察一下"——可以同意观察，但要求书面记录本次报修时间，观察期内仍算保修期内提出。

什么时候只能自己修

保修期已过、或渗漏被认定为业主装修或使用不当所致。这时按普通维修处理：卫生间单点注浆 200–500 元，整间重做 150–240 元/处或 180–350 元/㎡。